第3章 不動産の価格を形成する要因
不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。【74】
価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。【75】
【76】
第1節 一般的要因
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。【77】
一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【78】
Ⅰ 自然的要因【79】
1．地質、地盤等の状態【80】
2．土壌及び土層の状態
3．地勢の状態
4．地理的位置関係
5．気象の状態
Ⅱ 社会的要因【81】
1．人口の状態【82】
2．家族構成及び世帯分離の状態
3．都市形成及び公共施設の整備の状態
4．教育及び社会福祉の状態
5．不動産の取引及び使用収益の慣行
6．建築様式等の状態
7．情報化の進展の状態
8．生活様式等の状態
Ⅲ 経済的要因【83】
1．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態【84】
2．財政及び金融の状態
3．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
4．税負担の状態
5．企業会計制度の状態
6．技術革新及び産業構造の状態
7．交通体系の状態
8．国際化の状態
Ⅳ 行政的要因【85】
1．土地利用に関する計画及び規制の状態【86】
2．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
3．宅地及び住宅に関する施策の状態
4．不動産に関する税制の状態
5．不動産の取引に関する規制の状態
【87】
第2節 地域要因
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。【88】
Ⅰ 宅地地域【89】
1．住宅地域【90】
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【91】
（1）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態【92】
（2）街路の幅員、構造等の状態
（3）都心との距離及び交通施設の状態
（4）商業施設の配置の状態
（5）上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
（6）情報通信基盤の整備の状態
（7）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（8）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（9）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
2．商業地域【93】
前記1．に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【94】
（1）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態【95】
（2）商業背後地及び顧客の質と量
（3）顧客及び従業員の交通手段の状態
（4）商品の搬入及び搬出の利便性
（5）街路の回遊性、アーケード等の状態
（6）営業の種別及び競争の状態
（7）当該地域の経営者の創意と資力
（8）繁華性の程度及び盛衰の動向
（9）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度
3．工業地域【96】
前記1．に掲げる地域要因のほか、工業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【97】
（1）幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況【98】
（2）労働力確保の難易
（3）製品販売市場及び原材料仕入市場との位置関係
（4）動力資源及び用排水に関する費用
（5）関連産業との位置関係
（6）水質の汚濁、大気の汚染等の公害の発生の危険性
（7）行政上の助成及び規制の程度
Ⅱ 農地地域【99】
農地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【100】
1．日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態【101】
2．起伏、高低等の地勢の状態
3．土壌及び土層の状態
4．水利及び水質の状態
5．洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
6．道路等の整備の状態
7．集落との位置関係
8．集荷地又は産地市場との位置関係
9．消費地との距離及び輸送施設の状態
10．行政上の助成及び規制の程度
Ⅲ 林地地域【102】
林地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【103】
1．日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態【104】
2．標高、地勢等の状態
3．土壌及び土層の状態
4．林道等の整備の状態
5．労働力確保の難易
6．行政上の助成及び規制の程度
なお、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換し、又は移行しつつある地域については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域の地域要因をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域の地域要因をより重視すべきである。【105】
【106】
第3節 個別的要因
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられる。【107】
Ⅰ 土地に関する個別的要因【108】
1．宅地【109】
（1）住宅地【110】
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【111】
① 地勢、地質、地盤等【112】
② 日照、通風及び乾湿
③ 間口、奥行、地積、形状等
④ 高低、角地その他の接面街路との関係
⑤ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑥ 接面街路の系統及び連続性
⑦ 交通施設との距離
⑧ 商業施設との接近の程度
⑨ 公共施設、公益的施設等との接近の程度
⑩ 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
⑪ 隣接不動産等周囲の状態
⑫ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑬ 情報通信基盤の利用の難易
⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑮ 土壌汚染の有無及びその状態
⑯ 公法上及び私法上の規制、制約等
（2）商業地【113】
商業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【114】
① 地勢、地質、地盤等【115】
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 商業地域の中心への接近性
⑦ 主要交通機関との接近性
⑧ 顧客の流動の状態との適合性
⑨ 隣接不動産等周囲の状態
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
（3）工業地【116】
工業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【117】
① 地勢、地質、地盤等【118】
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性
⑦ 幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係
⑧ 電力等の動力資源の状態及び引込の難易
⑨ 用排水等の供給・処理施設の整備の必要性
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
2．農地【119】
農地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【120】
（1）日照、乾湿、雨量等の状態【121】
（2）土壌及び土層の状態
（3）農道の状態
（4）灌漑排水の状態
（5）耕うんの難易
（6）集落との接近の程度
（7）集荷地との接近の程度
（8）災害の危険性の程度
（9）公法上及び私法上の規制、制約等
3．林地【122】
林地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【123】
（1）日照、乾湿、雨量等の状態【124】
（2）標高、地勢等の状態
（3）土壌及び土層の状態
（4）木材の搬出、運搬等の難易
（5）管理の難易
（6）公法上及び私法上の規制、制約等
4．見込地及び移行地【125】
見込地及び移行地については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきである。【126】
Ⅱ 建物に関する個別的要因【127】
建物の各用途に共通する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。【128】
1．建築（新築、増改築等又は移転）の年次【129】
2．面積、高さ、構造、材質等
3．設計、設備等の機能性
4．施工の質と量
5．耐震性、耐火性等建物の性能
6．維持管理の状態
7．有害な物質の使用の有無及びその状態
8．建物とその環境との適合の状態
9．公法上及び私法上の規制、制約等
なお、市場参加者が取引等に際して着目するであろう個別的要因が、建物の用途毎に異なることに留意する必要がある。【130】
Ⅲ 建物及びその敷地に関する個別的要因【131】
前記Ⅰ及びⅡに例示したもののほか、建物及びその敷地に関する個別的要因の主なものを例示すれば、敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、建物と敷地の規模の対応関係等建物等と敷地との適応の状態、修繕計画・管理計画の良否とその実施の状態がある。【132】
さらに、賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その主なものを例示すれば、次のとおりである。【133】
1．賃借人の状況及び賃貸借契約の内容【134】
2．貸室の稼働状況
3．躯体・設備・内装等の資産区分及び修繕費用等の負担区分
Ⅱ 「総論第３章不動産の価格を形成する要因」について
総論第３章で例示された土地、建物並びに建物及びその敷地に係る個別的要因に関しては、特に次のような観点に留意すべきである。【2026】
１．土地に関する個別的要因について【2027】
（１）埋蔵文化財の有無及びその状態について【2028】
文化財保護法で規定された埋蔵文化財については、同法に基づく発掘調査、現状を変更することとなるような行為の停止又は禁止、設計変更に伴う費用負担、土地利用上の制約等により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。【2029】
埋蔵文化財の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と文化財保護法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。【2030】
① 対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否か。【2031】
② 埋蔵文化財の記録作成のための発掘調査、試掘調査等の措置が指示されているか否か。【2032】
③ 埋蔵文化財が現に存することが既に判明しているか否か（過去に発掘調査等が行われている場合にはその履歴及び措置の状況）。【2033】
④ 重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合には、土木工事等の停止又は禁止の期間、設計変更の要否等。【2034】
（２）土壌汚染の有無及びその状態について【2035】
土壌汚染が存する場合には、当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他の措置（以下「汚染の除去等の措置」という。）に要する費用の発生や土地利用上の制約により、価格形成に重大な影響を与えることがある。【2036】
土壌汚染対策法に規定する土壌の特定有害物質による汚染に関して、同法に基づく手続に応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。【2037】
① 対象不動産が、土壌汚染対策法に規定する有害物質使用特定施設に係る工場若しくは事業場の敷地又はこれらの敷地であった履歴を有する土地を含むか否か。なお、これらの土地に該当しないものであっても、土壌汚染対策法に規定する土壌の特定有害物質による汚染が存する可能性があることに留意する必要がある。【2038】
② 対象不動産について、土壌汚染対策法の規定による土壌汚染状況調査を行う義務が発生している土地を含むか否か。【2039】
③ 対象不動産について、土壌汚染対策法の規定による要措置区域の指定若しくは形質変更時要届出区域の指定がなされている土地を含むか否か（要措置区域の指定がなされている土地を含む場合にあっては、講ずべき汚染の除去等の措置の内容を含む。）、又は過去においてこれらの指定若しくは土壌汚染対策法の一部を改正する法律（平成２１年法律第２３号）による改正前の土壌汚染対策法の規定による指定区域の指定の解除がなされた履歴がある土地を含むか否か。【2040】
２．建物に関する個別的要因について【2041】
（１）建物の各用途に共通する個別的要因【2042】
① 設計、設備等の機能性【2043】
各階の床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備の状況、空調設備の状況、エレベーターの状況、電気容量、自家発電設備・警備用機器の有無、省エネルギー対策の状況、建物利用における汎用性等に特に留意する必要がある。【2044】
② 建物の性能【2045】
建物の耐震性については、建築基準法に基づく耐震基準との関係及び建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく耐震診断の結果について特に留意する必要がある。【2046】
③ 維持管理の状態【2047】
屋根、外壁、床、内装、電気設備、給排水設備、衛生設備、防災設備等に関する破損・老朽化等の状況及び保全の状態について特に留意する必要がある。【2048】
④ 有害な物質の使用の有無及びその状態【2049】
建設資材としてのアスベストの使用の有無及び飛散防止等の措置の実施状況並びにポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）の使用状況及び保管状況に特に留意する必要がある。【2050】
⑤ 公法上及び私法上の規制、制約等【2051】
増改築等、用途変更等が行われている場合には、法令の遵守の状況に特に留意する必要がある。【2052】
（２）建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因【2053】
建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因を例示すれば、次のとおりである。【2054】
① 住宅【2055】
屋根、外壁、基礎、床、内装、間取り、台所・浴室・便所等の給排水設備・衛生設備の状況等に留意する必要がある。また、区分所有建物の場合は、このほか各論第１章第２節Ⅳ．１．及び本留意事項Ⅷ２．（２）に掲げる事項についても留意する必要がある。【2056】
また、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく日本住宅性能表示基準による性能表示、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づき認定を受けた長期優良住宅建築等計画等にも留意する必要がある。【2057】
② 事務所ビル【2058】
基準階床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備・空調設備・電気設備等の状況及び共用施設の状態等に留意する必要がある。特に、大規模な高層事務所ビルの場合は、エレベーターの台数・配置、建物内に店舗等の区画が存する場合における面積・配置等にも留意する必要がある。【2059】
③ 商業施設【2060】
各階の床面積、天井高等に留意する必要がある。特に、多数のテナントが入居するショッピングセンター等の大規模な商業施設については、多数の顧客等が利用することを前提とした集客施設としての安全性を確保しつつ収益性の向上を図ることが重要であるとの観点から、売場面積、客動線、商品の搬入動線、防災設備の状況、バリアフリー化の状況、施設立地・規模等に関する法令等に留意する必要がある。【2061】
④ 物流施設【2062】
階数、各階の床面積、天井高、柱間隔、床荷重、空調設備、エレベーター等に留意する必要がある。特に、大規模で機能性が高い物流施設の場合は、保管機能のほか、梱包、仕分け、流通加工、配送等の機能を担うことから、これらの機能に応じた設備や、各階への乗入を可能とする自走式車路の有無等に留意する必要がある。【2063】
３．建物及びその敷地に関する個別的要因について【2064】
（１）修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態【2065】
大規模修繕に係る修繕計画の有無及び修繕履歴の内容、管理規則の有無、管理委託先、管理サービスの内容等に特に留意する必要がある。【2066】
（２）賃借人の状況及び賃貸借契約の内容【2067】
賃料の滞納の有無及びその他契約内容の履行状況、賃借人の属性（業種、企業規模等）、総賃貸可能床面積に占める主たる賃借人の賃貸面積の割合及び賃貸借契約の形態等に特に留意する必要がある。【2068】
その他
※国土交通省が公開している不動産鑑定評価基準（平成26年5月1日一部改正）をサイトに対して最適化するよう、必要に応じて一部を改変しています。正確な記載については、国土交通省が公開している不動産鑑定評価基準をご参照ください。また、誤りだと思われる部分を発見した際には、お問い合わせフォームよりご指摘いただけますと幸いでございます。